El mercado inmobiliario rural comenzó el año con menor dinamismo y señales de cautela entre inversores. El índice de actividad del mercado inmobiliario rural (InCAIR), uno de los principales termómetros del sector, se ubicó en marzo en 40,82 puntos, lo que representó una caída de 1,73 puntos respecto de febrero y un descenso más marcado de 8,41 puntos en comparación con el cierre de 2025.
El indicador, elaborado por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), reflejó una reducción en el ritmo de operaciones durante el inicio del año. Desde la entidad atribuyeron esta tendencia a una escasa oferta de campos, expectativas sobre el rumbo político y económico y una marcada cautela por parte de los inversores.
A estos factores internos se sumó el escenario internacional, caracterizado por el encarecimiento de insumos estratégicos como combustibles y fertilizantes, lo que también incidió en las decisiones de inversión. En paralelo, el Gobierno avanza con modificaciones en la ley de tierras rurales que podrían flexibilizar los límites a la propiedad extranjera, una iniciativa que busca atraer capitales y que forma parte de una agenda más amplia de desregulación del sector.
El presidente de la cámara, Lucas Palma, explicó que la compra de tierra responde a la lógica de cualquier inversión y, por lo tanto, está sujeta a los vaivenes políticos. “Hay poca oferta de campos agrícolas; en consecuencia, hay pocas operaciones y el índice baja por la menor cantidad de operaciones”, señaló. Según el dirigente, el limitado volumen de oferta responde tanto al clima político como a las expectativas de precios.
En ese sentido, sostuvo que la eventual eliminación de retenciones podría elevar los valores de la tierra, lo que lleva a muchos propietarios a postergar decisiones de venta. “Si llegan a sacar las retenciones, los valores de los campos van a ser mayores que los actuales. Entonces, quien puede, no vende”, afirmó. Actualmente, indicó, predominan las operaciones vinculadas a sucesiones familiares, mientras que la renta agrícola y ganadera se mantiene en niveles favorables.
En cuanto a los precios, describió un mercado “firme y sostenido”, aunque con comportamientos diferenciados entre segmentos. El campo ganadero, explicó, continúa rezagado respecto del agrícola, en parte porque se trata de una inversión de largo plazo que requiere mayor previsibilidad política y económica. No obstante, estimó que podría despertar mayor interés si se consolida el actual rumbo económico.
La incertidumbre política aparece como uno de los principales factores de cautela. “Lo que el inversor no quiere es incertidumbre política. No quiere invertir hoy para volver al pasado”, resumió Palma, al anticipar que la actividad continuará, aunque con menor volumen de operaciones.
El directivo también señaló obstáculos estructurales que limitan la expansión del negocio ganadero, entre ellos la carga impositiva sobre la venta de vientres. Según explicó, el gravamen del 35% sobre este tipo de operaciones desincentiva a productores que buscan capitalizar buenos precios de la hacienda para expandirse en tierras. “Si un productor quiere aprovechar el buen valor de la hacienda para expandirse en tierra, se encuentra con que pierde el 35% de su capital. Ahí tenemos una gran limitante”, sostuvo.
Además, remarcó que muchos inversores externos al sector agropecuario buscan mayor previsibilidad a largo plazo antes de comprometer capital en activos fijos como la tierra y la ganadería. Entre los temores más frecuentes mencionó la posibilidad de restricciones futuras, como cierres de exportaciones o controles cambiarios.
Mientras tanto, la comparación con países de la región evidencia diferencias en el flujo de inversiones. En Brasil se desarrolla actualmente la planta de celulosa más grande del mundo, con una inversión estimada en unos US$4500 millones; Uruguay avanza con su cuarta planta papelera, con desembolsos superiores a US$4000 millones; y Paraguay impulsa proyectos forestales cercanos a US$2000 millones, con iniciativas privadas que incluso superan los US$3000 millones. En contraste, en la Argentina recién comienzan a surgir señales con un proyecto cercano a US$2000 millones para la instalación de una planta de celulosa en Corrientes.
En el plano internacional, el conflicto en Medio Oriente también impacta en los costos productivos —especialmente en insumos como urea y petróleo—, lo que reduce márgenes operativos, aunque sin efectos directos sobre los valores de la tierra ni sobre los arrendamientos.
A esta lectura se sumó Mariano Maurette, responsable del área de Campos de Álzaga, Unzué y Cía., quien vinculó la caída del índice con el contexto político reciente y su impacto en las expectativas del mercado. Según indicó, la sensibilidad del sector frente a estos factores suele reflejarse rápidamente en la dinámica de las operaciones.
“El mercado es muy sensible a estas cuestiones. Si bien no se trata de un año electoral inmediato, son elementos que no ayudan a una buena dinámica”, señaló, al advertir que el impacto de estos factores suele comprenderse con mayor claridad con el paso del tiempo.
En conjunto, los datos del InCAIR muestran un mercado que continúa activo pero con señales de prudencia, condicionado por expectativas políticas, disponibilidad limitada de oferta y un escenario internacional que mantiene presión sobre los costos productivos.
