Un relevamiento del ingeniero agrónomo Luis María Pollini muestra cuánto cuesta hoy la hectárea en la provincia según su aptitud productiva. Mientras los valores se mantienen estables, crecen las consultas y el interés inversor, aunque las operaciones concretas aún son escasas.
En un escenario marcado por la cautela, pero con signos incipientes de reactivación, el mercado inmobiliario rural de San Luis comienza a mostrar un renovado interés por parte de inversores, aunque todavía lejos de consolidar un ciclo de crecimiento sostenido en las operaciones de compraventa. Así lo refleja el análisis del ingeniero agrónomo Luis María Pollini, asesor privado, representante en la provincia de la inmobiliaria O’Keefe e integrante de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), quien elaboró un detallado mapa de valores de la tierra, en función de su potencial productivo.
Con más de cinco décadas de trayectoria en el rubro, la firma que representa Pollini advierte que en los últimos meses se percibe un leve repunte en la actividad, impulsado principalmente por la mejora en el valor de la carne y un contexto nacional que comienza a generar expectativas. “Hay más consultas, más visitas a los campos, pero todavía no se traduce en operaciones concretas”, sintetizó.
El relevamiento divide a la provincia en diez zonas bien diferenciadas, donde el precio por hectárea varía de manera significativa según la aptitud productiva, el acceso al agua y la infraestructura disponible.
En el segmento más bajo se ubican los campos de cría extensiva, con valores que oscilan entre 50 y 300 dólares por hectárea, mientras que las áreas con potencial de mejora se posicionan entre los 300 y 500 dólares. En tanto, las zonas serranas de cría presentan valores similares, en un rango de 400 a 500 dólares.
A medida que mejora la aptitud productiva, los precios escalan con fuerza. Las zonas agrícolas y mixtas, como el corredor entre La Toma y Concarán o áreas cercanas a Villa Mercedes y Fraga, se ubican entre los 1.200 y 3.000 dólares por hectárea. Incluso, en sectores estratégicos como el triángulo comprendido entre las rutas 7 y 8, los valores pueden alcanzar los 3.500 dólares.
Sin embargo, el salto más marcado se observa en los campos bajo riego, donde la hectárea ronda los 5.000 dólares, y en zonas específicas como El Durazno, donde los valores pueden trepar hasta los 6.000 dólares. En el otro extremo, regiones más áridas presentan precios que van de los 150 a los 500 dólares, reflejando las limitaciones productivas.
A nivel país, la provincia ha ganado visibilidad en la oferta de campos. Según Pollini, actualmente se ubica entre el quinto y sexto lugar en cantidad de propiedades rurales disponibles en los principales portales del sector, lo que la posiciona dentro del grupo de provincias con mayor presencia en el mercado.
Este fenómeno responde, en gran medida, a la escasez de campos disponibles en la denominada “zona núcleo” agrícola, como el sur de Santa Fe, norte de Buenos Aires y sur de Córdoba, lo que empuja la demanda hacia regiones con menor desarrollo relativo, pero con potencial de crecimiento, como San Luis, La Pampa o Santiago del Estero.
Entre los factores que explican el interés inversor, se destacan la ubicación estratégica de la provincia en el corredor bioceánico y su cercanía con Mendoza, un mercado clave tanto para la ganadería de consumo como para la producción agrícola.
Además, existen zonas con buena infraestructura pública, acceso a rutas, energía eléctrica y acueductos. Sin embargo, este panorama convive con fuertes contrastes: “Hay campos que cuentan con todo y otros que no tienen nada”, describió Pollini, quien también señaló deficiencias en el mantenimiento de caminos rurales y un aumento en los robos de hacienda como factores que afectan la competitividad.
En este contexto, el acceso al agua se consolida como el principal determinante del valor y la demanda. “Es lo primero que pregunta cualquier interesado, si hay acueducto, napa o posibilidad de riego”, remarcó.
1 zona de cría, 50 a 300 US$; 2 zona de cría con potencial de mejoras, 300 a 500 US$; 3 campos de riego, 5000 US$; 4 zona serrana de cría, 400 a 500 US$; 5 zona La Toma a Concarán y ruta 1, 200 a 1800 US$; 6 zona Fraga a Villa Mercedes, 1500 a 3000 US$; El triángulo de las rutas nacionales 7 y 8, 1500 a 3500 US$; 7 zona, 500 a 1500 US$; 8 zona, 500 a 700 US$; 9 zona, de 150 a 500 US$, y 10 zona, El Durazno, 6000 US$.
Quiénes compran y qué buscan
El perfil del inversor es diverso, aunque predominan los provenientes de otras provincias como Mendoza, Córdoba, Santa Fe, La Pampa y Buenos Aires. En menor medida participan productores locales y, en un tercer escalón, capitales extranjeros.
Las búsquedas se orientan principalmente a campos agrícolas, seguidos por establecimientos mixtos y ganaderos, mientras que las zonas más áridas del oeste provincial presentan menor demanda debido a sus limitaciones climáticas.
La variabilidad climática y la necesidad de eficiencia hídrica son factores decisivos en la toma de decisiones. Por ello, las áreas del este provincial, con mejores precipitaciones y suelos, concentran el mayor interés, mientras que hacia el oeste los valores tienden a ajustarse en función de las restricciones productivas.
En una provincia donde más de la mitad del territorio presenta condiciones semiáridas o áridas, la incorporación de tecnología resulta determinante. Desde maquinaria e insumos hasta capacitación de recursos humanos, la eficiencia productiva depende cada vez más de la innovación.
“Sin tecnología sería muy difícil producir en San Luis”, advirtió Pollini, al tiempo que destacó un proceso de transformación productiva, especialmente en el sur provincial, donde conviven sistemas de cría con desarrollos agrícolas, evidenciando una creciente diversificación.
En cuanto a la evolución de los precios, el mercado muestra estabilidad. Los valores se mantienen prácticamente sin cambios respecto al año anterior, con escasas correcciones a la baja y muy pocos casos de incrementos.
No obstante, un dato llamativo surge del análisis comparativo. San Luis aparece hoy como una provincia relativamente cara con relación a otras como Corrientes, Entre Ríos o incluso Buenos Aires, si se mide el costo de la tierra en función de la cantidad de hectáreas necesarias para sostener una vaca.
Este fenómeno, explicó Pollini, se vincula en parte a expectativas de los propietarios que no siempre reflejan el valor real de mercado, lo que refuerza la importancia de contar con tasaciones profesionales.
De cara al futuro, la evolución del mercado inmobiliario rural dependerá de múltiples variables. Entre ellas, el comportamiento de los precios internacionales de los granos y la carne, la estabilidad macroeconómica, la carga impositiva y la existencia de reglas claras que incentiven la inversión.
A nivel local, la infraestructura pendiente y el acompañamiento al productor serán determinantes para potenciar regiones con alto potencial, especialmente en el sur provincial.
Finalmente, un fenómeno silencioso comienza a incidir en la dinámica del mercado, la falta de recambio generacional en el campo. La migración hacia centros urbanos y la ausencia de continuidad en las explotaciones familiares están impulsando la venta de establecimientos.
“Muchos campos se venden por una cuestión generacional”, señaló Pollini, quien advirtió que esta tendencia favorece la concentración en manos de empresas y productores de mayor escala, con mayor capacidad de inversión y eficiencia.
En este contexto, San Luis se encuentra en una encrucijada, con recursos, ubicación y potencial para crecer, pero también con desafíos estructurales que definirán si logra consolidarse como un destino atractivo y competitivo en el mapa agroinmobiliario argentino.
