El mercado inmobiliario rural argentino atraviesa un momento de fuerte dinamismo, impulsado por un fenómeno que comienza a consolidarse como tendencia: la irrupción de la demanda por campos ganaderos, un segmento que durante años permaneció relegado frente al atractivo de las tierras agrícolas, pero que hoy vuelve a ganar protagonismo y presiona sobre los valores.
Según un informe difundido por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), el negocio de compra y venta de tierras muestra señales claras de recuperación, apalancado por una demanda muy activa que se enfrenta a una oferta limitada. Este desequilibrio, sostienen desde la entidad, está generando una valorización progresiva de los activos rurales, un proceso que podría profundizarse si se mantiene el actual rumbo económico y un escenario de mayor previsibilidad.
Si bien históricamente el interés inversor suele iniciarse en los campos agrícolas de mayor potencial productivo, el actual ciclo del mercado comenzó a mostrar una particularidad, el renovado atractivo de los establecimientos ganaderos.
De acuerdo con el análisis de CAIR, el movimiento arrancó en las zonas agrícolas más consolidadas de la Pampa Húmeda, pero rápidamente se extendió hacia campos mixtos y, posteriormente, hacia establecimientos orientados a la producción bovina, un comportamiento que replica ciclos inmobiliarios rurales anteriores, aunque con mayor intensidad en el segmento ganadero.
El resurgimiento del interés por estos campos encuentra sustento en el buen momento que atraviesa la actividad pecuaria, favorecida por una demanda internacional firme de carne vacuna. A este contexto se suma la mirada optimista de referentes del sector, que contribuyó a reposicionar a campos que durante largos períodos habían quedado fuera del radar inversor.
El informe subraya que el principal motor del mercado es el marcado desbalance entre oferta y demanda. Los campos que salen a la venta, tanto agrícolas como ganaderos, se comercializan con mayor velocidad de la que el mercado logra reponer nuevas propiedades disponibles.
Este fenómeno comenzó a evidenciarse primero en las tierras agrícolas de mejor calidad edafológica y climática, pero con el correr de los meses se trasladó a otras regiones y tipologías productivas, consolidando una presión alcista sobre los precios.
En el caso específico de los campos ganaderos, el cambio de escenario no siempre se refleja en aumentos abruptos de valores, sino en una mayor fluidez en las operaciones y en un crecimiento sostenido de consultas, particularmente en establecimientos de mayor escala.
El desempeño del mercado inmobiliario rural durante el segundo semestre de 2025 estuvo atravesado por la incertidumbre política. Según CAIR, el período comenzó con un buen nivel de actividad que luego se desaceleró, principalmente por la escasez de oferta y por la cautela que generaron los cambios en el escenario electoral.
La derrota del oficialismo en la provincia de Buenos Aires introdujo un clima de incertidumbre que impactó en las decisiones de inversión y produjo un freno temporario en las operaciones. Sin embargo, tras el triunfo legislativo nacional del presidente Javier Milei en octubre, el mercado retomó el dinamismo que había mostrado durante la primera mitad del año
Las modalidades de compra también reflejan diferencias entre regiones y perfiles productivos. En las zonas agrícolas predomina la adquisición al contado, aunque reaparecieron operaciones con financiamiento parcial, donde la tasa aplicada a los saldos ronda el 5% anual en dólares, un aspecto que vuelve a formar parte de la negociación entre compradores y vendedores.
En cambio, en las áreas ganaderas —especialmente en regiones más alejadas de los centros urbanos o de consumo— es habitual encontrar propuestas con mayores facilidades de pago, lo que contribuye a dinamizar el mercado.
En paralelo, la demanda por campos de gran escala y alto valor económico se mantuvo activa, con consultas permanentes y operaciones concretadas, lo que evidencia un fortalecimiento sostenido de este nicho.
El informe señala que el comprador típico continúa siendo mayoritariamente local y, en muchos casos, vinculado al sector agropecuario, aunque no necesariamente a la producción directa. El contexto internacional, atravesado por tensiones geopolíticas, también impulsa a inversores a buscar destinos considerados más seguros, donde Sudamérica vuelve a posicionarse como alternativa.
No obstante, desde CAIR advierten que persisten obstáculos para atraer capital extranjero. Entre ellos mencionan la falta de definiciones claras en torno a la Ley de Tierras y la continuidad de restricciones cambiarias para personas jurídicas, factores que limitan la llegada de nuevas inversiones.
En cuanto a la oferta, predominan campos que ingresan al mercado por procesos de recambio generacional o por la falta de continuidad familiar en la explotación productiva.
Para la Cámara de Inmobiliarias Rurales, el desempeño futuro del mercado dependerá en gran medida del sostenimiento de la estabilidad macroeconómica y de un marco institucional que favorezca la inversión.
En ese escenario, proyectan que los precios de la tierra podrían continuar su sendero alcista, impulsados por una demanda firme y por la creciente incorporación de los campos ganaderos al radar inversor.
“El mercado muestra señales de consolidación y se proyecta una valorización progresiva de los activos rurales, siempre que el país logre sostener un entorno predecible”, concluye el informe, que además vincula el optimismo con las expectativas de mayor gobernabilidad tras las elecciones de medio término y con la posibilidad de que un marco político más claro impulse nuevas inversiones hacia el sector.
